Acheter une maison au Maroc quand on est étranger : le guide complet

Ce guide s'adresse aux acquéreurs de nationalité étrangère, résidents au Maroc ou non. Si vous êtes Marocain résidant à l'étranger, notre article dédié aux MRE qui achètent une villa à distance sera plus adapté. Les règles de change s'appliquent en partie aux deux profils, mais les questions pratiques diffèrent.

Un étranger peut-il acheter une maison au Maroc ?

Oui. Pour une maison ou un appartement situé en ville, comme les villas d'Anfa, d'Anfa Supérieur ou de Californie à Casablanca, aucun texte que nous avons consulté ne réserve l'achat aux nationaux. La réglementation des changes considère d'ailleurs expressément l'acquisition de biens immeubles par une personne physique de nationalité étrangère, résidente ou non, comme un « investissement étranger au Maroc » (Instruction générale des opérations de change 2026, articles 170 et 172).

La restriction principale concerne le foncier agricole hors périmètre urbain. Le décret n° 2-04-683 du 29 décembre 2004 subordonne l'acquisition par des personnes physiques étrangères de propriétés agricoles ou à vocation agricole situées, en tout ou partie, hors du périmètre urbain, à l'obtention d'une attestation de vocation non agricole (AVNA), pour un projet d'investissement non agricole. Cette attestation est d'abord provisoire, sous réserve de réaliser le projet dans le délai annoncé, puis définitive après constat. Si vous visez une propriété en périphérie, par exemple vers Bouskoura ou Dar Bouazza, faites vérifier la nature du terrain avant toute promesse.

Le titre foncier : votre meilleure garantie

Au Maroc, la sécurité d'un achat repose sur le titre foncier, le registre tenu par la Conservation foncière (ANCFCC). L'article 2 du Code des droits réels (loi n° 39-08) prévoit que les titres fonciers et les inscriptions qui y figurent font preuve, à l'égard des tiers, que la personne qui y est dénommée est investie des droits qui y sont spécifiés. Une fois votre acquisition inscrite, vous êtes protégé dans les conditions prévues par la loi.

Concrètement :

• privilégiez un bien immatriculé, c'est-à-dire doté d'un titre foncier ;
• faites établir un certificat de propriété récent, qui indique le propriétaire inscrit, les hypothèques et les charges éventuelles ;
• vérifiez que le vendeur, ou l'ensemble des indivisaires, correspond bien au titre.

Notre liste de vérifications avant l'achat d'une villa détaille ces contrôles.

Le point décisif : comment financer et faire entrer vos fonds

C'est ici qu'un acquéreur étranger doit être le plus rigoureux. L'Office des Changes a publié une nouvelle Instruction générale des opérations de change (IGOC 2026), en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Ses principes, pour un achat immobilier, sont les suivants.

La garantie de transfert

Les investissements étrangers au Maroc financés en devises bénéficient d'un « régime de convertibilité ». Il garantit la liberté de transférer à l'étranger les revenus de l'investissement, notamment les loyers, ainsi que le produit de sa cession, y compris lorsque le bien est transmis par succession (IGOC 2026, article 171).

Les modes de financement reconnus

Pour bénéficier de ce régime, le financement doit passer par les canaux prévus par l'Instruction : un règlement venant de l'étranger dans les formes réglementaires, en pratique un virement reçu de l'étranger ou le débit d'un compte en devises ou en dirhams convertibles ouvert au Maroc. L'Instruction admet aussi l'usage des fonds d'un compte convertible à terme, avec une convertibilité acquise deux ans après la réalisation de l'investissement. Pour chaque règlement, la banque établit un justificatif, par exemple une « formule » d'achat de devises ou l'avis de débit d'un compte en dirhams convertibles, et en remet une copie au client.

Conservez précieusement ces justificatifs. Ce sont eux que la banque exigera, des années plus tard, pour transférer le produit de la revente.

Si vous empruntez au Maroc

Les banques marocaines peuvent accorder aux personnes physiques étrangères non-résidentes des crédits en dirhams pour acquérir ou construire un bien immobilier, dans la limite de 80 % du prix. Le reste doit être réglé par l'acquéreur selon les modes prévus par l'Instruction. Les fonds prêtés sont logés sur un compte « spécial » en dirhams qui ne peut donner lieu à aucun transfert vers l'étranger. Pour comparer les options, lisez financer l'acquisition d'une villa de prestige.

Que se passe-t-il à la revente ?

• Si l'achat a été financé en devises, la banque peut transférer le produit de cession, après paiement des impôts. Elle demande les justificatifs de règlement de l'investissement initial, une copie de l'acte d'achat et de l'acte de vente, ainsi que les pièces attestant du paiement des impôts et taxes (IGOC 2026, article 177).
• Si l'achat n'a pas été financé en devises, le produit en dirhams, après impôts, est mis à la disposition du vendeur s'il réside au Maroc, ou versé sur un compte convertible à terme. Les fonds de ce compte se transfèrent en quatre tranches égales de 25 % : la première dès l'inscription des fonds, les suivantes à chaque date anniversaire.
• Entre étrangers, ou d'un étranger vers un MRE, le prix peut être réglé directement à l'étranger. L'acquéreur hérite alors du statut de convertibilité du vendeur. Les frais, taxes et impôts de la transaction restent toutefois réglés au Maroc dans les formes prévues.

Ces règles sont techniques. Faites valider votre schéma de financement par votre banque avant de signer quoi que ce soit.

Le rôle du notaire

L'acte d'achat est en pratique établi par un notaire, qui vérifie le titre, reçoit les fonds, procède à l'enregistrement et fait inscrire votre droit à la Conservation foncière. L'article 489 du Dahir des obligations et des contrats exige un écrit ayant date certaine pour la vente d'un immeuble, opposable aux tiers une fois enregistré.

Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration est possible. Elle doit respecter la forme imposée par l'article 4 du Code des droits réels, tel que modifié en 2024 : acte authentique ou acte rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation.

Les frais à prévoir

Les frais d'acquisition sont les mêmes que pour un acquéreur marocain. Pour une villa construite, le CGI prévoit un droit d'enregistrement de 4 % (article 133-I-F). S'y ajoutent le droit de conservation foncière (1,5 % du prix, plus 100 DH, selon le barème de l'ANCFCC) et les honoraires du notaire, soumis à la TVA. Le paiement doit être traçable : au-delà de 300 000 DH, un règlement non mentionné dans l'acte ou effectué hors des moyens prévus entraîne un droit complémentaire de 2 % sur la part concernée (article 133-III). Le détail figure dans notre article sur les frais de notaire au Maroc.

Les étapes d'un achat, pas à pas

• 1. Définir le projet : résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif, quartier, budget toutes charges comprises.
• 2. Ouvrir un compte en devises ou en dirhams convertibles auprès d'une banque marocaine, et organiser le transfert de vos fonds depuis l'étranger.
• 3. Sélectionner le bien et vérifier son titre foncier.
• 4. Négocier (voir négocier l'achat d'une villa de prestige).
• 5. Signer le compromis devant notaire ou avocat agréé, avec une avance traçable (voir notre guide du compromis de vente au Maroc).
• 6. Signer l'acte définitif chez le notaire, qui règle le vendeur et accomplit les formalités.
• 7. Archiver l'acte, le titre mis à jour et tous les justificatifs bancaires de l'opération.

Si vous comptez louer le bien, pensez à la fiscalité des loyers, détaillée dans l'impôt locatif au Maroc.

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Les informations de cet article sont données à titre indicatif, sur la base des textes en vigueur au 27/10/2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un notaire, d'un avocat ou de votre banque.