Frais de notaire au Maroc : ce que coûte réellement l'achat d'une villa

On parle couramment de « frais de notaire ». L'expression est commode, mais trompeuse : la plus grande partie de ces sommes ne revient pas au notaire. Il les collecte pour le compte de l'administration fiscale et de la Conservation foncière, puis les reverse. Seule une part correspond à sa rémunération. Faisons le point, poste par poste, sur ce que recouvre ce budget en 2026.

Ce que recouvrent les « frais de notaire »

Lors de l'achat d'une villa, l'acquéreur règle en général quatre familles de frais :

• les droits d'enregistrement, perçus par la Direction générale des impôts (DGI) ;
• les droits de conservation foncière, perçus par l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) pour inscrire la vente sur le titre foncier ;
• les frais liés au financement, si l'achat est financé par un crédit garanti par une hypothèque ;
• les honoraires du notaire, auxquels s'ajoutent la TVA et divers débours (copies, légalisations, documents administratifs).

Les deux premiers postes sont fixés par la réglementation et ne se négocient pas. Le dernier relève du devis du notaire.

Les droits d'enregistrement : 4 % pour une villa

Le Code général des impôts (CGI) rend obligatoire l'enregistrement des actes portant vente d'immeubles (article 127). L'enregistrement doit intervenir dans un délai de trente jours à compter de la date de l'acte (article 128). En pratique, c'est le notaire qui s'en charge.

Pour une villa, le taux applicable est en principe de 4 %. L'article 133-I-F du CGI soumet à ce taux l'acquisition de locaux construits, qu'ils soient destinés à l'habitation ou à un usage commercial, professionnel ou administratif.

Le point d'attention propre aux villas : le terrain

Le même article précise que le taux de 4 % bénéficie aussi au terrain sur lequel la construction est édifiée, dans la limite de cinq fois la superficie couverte. Pour un appartement, cette règle passe inaperçue. Pour une villa entourée d'un grand jardin, elle mérite d'être vérifiée en amont : comparez la superficie du terrain inscrite au titre foncier à la surface couverte de la construction, et demandez au notaire comment sera traitée la fraction de terrain qui dépasserait cette limite.

À titre de comparaison, l'acquisition d'un terrain nu ou d'un terrain portant une construction destinée à être démolie relève du taux de 5 % (article 133-I-G). Ce cas peut concerner une villa achetée pour être rasée et reconstruite.

Le minimum de perception

Pour les actes soumis aux droits proportionnels, le CGI prévoit un minimum de perception de 100 dirhams (article 133-II). Ce plancher n'a guère d'incidence sur une villa, mais il complète le tableau.

Nouveauté 2026 : un droit supplémentaire de 2 % si le paiement n'est pas tracé

La loi de finances n° 50-25 pour 2026 a ajouté un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % (article 133-III du CGI). Il vise les ventes d'immeubles dont le prix dépasse 300 000 dirhams, ce qui est toujours le cas pour une villa, dans deux situations :

• l'acte ne mentionne pas les modalités et références du règlement ;
• le prix n'est pas réglé par l'un des moyens prévus à l'article 11-II du CGI : chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement bancaire, procédé électronique ou compensation documentée.

Lorsqu'une partie du prix est payée en espèces et le reste par un moyen admis, le droit supplémentaire ne s'applique qu'à la partie réglée en espèces.

Pour une transaction haut de gamme, la conclusion est simple : l'intégralité du prix doit transiter par des moyens traçables, et l'acte doit en mentionner les références. Cette exigence se prépare dès la négociation, en particulier lorsque les fonds proviennent de l'étranger ou de plusieurs comptes. Nos conseils sur ce point figurent dans notre article sur la négociation d'une villa de prestige.

Les droits de conservation foncière : l'inscription sur le titre

Signer l'acte ne suffit pas. La vente doit encore être inscrite sur le titre foncier pour devenir opposable aux tiers. C'est l'objet des droits perçus par l'ANCFCC.

Selon le document de l'ANCFCC intitulé « Pièces à fournir, délais et tarifs des droits », une cession totale donne lieu à :

• un droit proportionnel de 1,5 % du prix ;
• un droit fixe de 100 dirhams par propriété ;
• un minimum de perception de 500 dirhams.

Ce document date de 2018. Les taux qu'il mentionne restent ceux qui sont communément appliqués, mais il est prudent de faire confirmer le décompte par le notaire au moment de la signature.

Financer par un crédit : les frais de l'hypothèque

Lorsque l'acquisition est financée par une banque, celle-ci exige en général une hypothèque sur le bien. Cela entraîne des frais distincts, qui s'ajoutent à ceux de la vente.

À l'enregistrement, le régime est favorable :

• les actes constatant les opérations de crédit accordées par les établissements de crédit régis par la loi n° 103-12 sont exonérés de droits d'enregistrement (article 129-V-4° du CGI) ;
• les constitutions d'hypothèque garantissant ces crédits, ainsi que leurs mainlevées, relèvent d'un droit fixe de 200 dirhams (article 135-II-14°).

À la Conservation foncière, l'inscription de l'hypothèque donne lieu à un droit proportionnel. Le barème ANCFCC prévoit 0,5 % jusqu'à 250 000 dirhams, puis 1,5 % pour la tranche comprise entre 250 001 et 5 000 000 de dirhams. Pour un crédit supérieur à ce montant, faites-vous communiquer le barème applicable par le notaire ou la Conservation foncière. Le jour où le crédit sera remboursé, la mainlevée de l'hypothèque donnera lieu à un droit fixe de 500 dirhams selon le même document.

Pour les montages alternatifs (Mourabaha, Ijara Mountahia Bitamlik), le régime fiscal diffère. Notre guide financer l'acquisition d'une villa de prestige détaille les options ; le notaire précisera les droits correspondants.

Les honoraires du notaire : demandez un devis écrit

Les honoraires rémunèrent le travail du notaire : vérifications, rédaction et conservation de l'acte, formalités d'enregistrement et d'inscription. Ils sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %. Les prestations des notaires figurent parmi les opérations obligatoirement imposables (article 89-I-12° du CGI) et le taux normal est fixé par l'article 99.

Pour le montant lui-même, la prudence s'impose. La loi n° 32-09 sur la profession de notaire renvoie à un texte réglementaire pour fixer les honoraires. Un projet de décret (n° 2-17-481) a été adopté en Conseil de gouvernement en décembre 2018, mais nous n'avons pas pu confirmer sa publication et son entrée en vigueur. Nous ne reproduisons donc aucun barème ici. La bonne pratique consiste à demander au notaire, avant toute signature, un devis écrit qui distingue ses honoraires, la TVA, les droits reversés à l'État et à l'ANCFCC, et les débours.

Qui paie quoi entre vendeur et acquéreur ?

Les droits d'enregistrement, les droits de conservation foncière et les frais de l'acte d'acquisition sont, en pratique, supportés par l'acquéreur. Le vendeur a ses propres charges :

• la taxe sur le profit immobilier, s'il réalise une plus-value. Notre article dédié explique la taxe sur le profit immobilier au Maroc ;
• le cas échéant, la mainlevée de sa propre hypothèque ;
• la commission d'agence, selon ce que prévoit le mandat. Voir la commission d'une agence immobilière au Maroc.

La répartition peut être aménagée contractuellement : elle doit alors être écrite noir sur blanc dans le compromis de vente, puis dans l'acte.

Illustration : ordre de grandeur pour une villa

À titre purement illustratif, prenons une villa acquise 10 000 000 de dirhams, dont le terrain respecte la limite des cinq fois la surface couverte, payée intégralement par virement et sans crédit. L'application des taux cités plus haut donne :

• droits d'enregistrement à 4 % : 400 000 dirhams ;
• droits de conservation foncière à 1,5 % : 150 000 dirhams, plus le droit fixe de 100 dirhams ;
• s'ajoutent les honoraires du notaire, la TVA à 20 % sur ces honoraires et les débours, selon devis.

Ce calcul ne remplace pas le décompte du notaire. Il montre seulement que les droits fixés par les textes représentent l'essentiel du budget annexe, et qu'un paiement non tracé alourdirait sensiblement la facture.

Avant de signer : la check-list de l'acquéreur

• Faites établir par le notaire un décompte prévisionnel écrit, poste par poste.
• Vérifiez le rapport entre la superficie du terrain et la surface couverte de la villa.
• Organisez un paiement entièrement traçable et assurez-vous que les références figurent dans l'acte.
• Si vous empruntez, intégrez les frais d'hypothèque dans le plan de financement dès l'offre de prêt.
• Prévoyez les délais : l'enregistrement doit intervenir dans les trente jours suivant l'acte.

Pour préparer votre acquisition :

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Les informations de cet article sont données à titre indicatif, sur la base des textes en vigueur au 27/10/2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un notaire.