Compromis de vente au Maroc : sécuriser l'engagement avant l'acte définitif

Lorsqu'un acquéreur et un vendeur se sont entendus sur une villa, il est rare que l'acte définitif puisse être signé immédiatement. Il faut réunir les documents, lever les éventuelles hypothèques, obtenir le financement et effectuer les vérifications d'usage. Le compromis de vente, que la pratique appelle aussi promesse de vente, fige l'accord pendant ce temps. Il fixe le prix, les conditions et le calendrier, et organise le sort de l'avance versée.

Compromis ou promesse de vente : de quoi parle-t-on ?

Dans le langage courant au Maroc, « compromis » et « promesse de vente » désignent le plus souvent le même document. C'est un avant-contrat par lequel les parties s'engagent à conclure la vente à des conditions déterminées, généralement sous réserve que certaines conditions soient remplies. Le texte arabe du Code des droits réels emploie l'expression al-wa'd bil-bay' al-'aqari, la promesse de vente immobilière.

Ce document ne transfère pas la propriété. Le transfert résulte de l'acte de vente définitif, puis de son inscription sur le titre foncier. L'article 489 du Dahir des obligations et des contrats (DOC) rappelle que la vente d'un immeuble doit être faite par un écrit ayant date certaine et qu'elle n'a d'effet à l'égard des tiers qu'une fois enregistrée dans les formes prévues par la loi.

Depuis 2024 : notaire, adoul ou avocat agréé, sous peine de nullité

C'est le changement majeur des dernières années. La loi n° 41-24, promulguée par le dahir n° 1-24-39 du 7 août 2024 et publiée au Bulletin officiel (édition arabe) n° 7328 du 22 août 2024, a modifié l'article 4 du Code des droits réels (loi n° 39-08). Ce texte vise désormais expressément la promesse de vente immobilière et les procurations qui s'y rapportent.

Concrètement, sous peine de nullité, la promesse doit être établie :

• soit par acte authentique, devant notaire ou adoul ;
• soit par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation,

sauf si une loi particulière en dispose autrement.

Lorsque l'acte est rédigé par un avocat, il doit être signé par les parties et par le rédacteur, et chaque page doit être visée. Les signatures des parties sont légalisées par les autorités locales. Celle de l'avocat est certifiée par le greffier en chef du tribunal de première instance de son ressort.

La conséquence est directe : un compromis signé sous seing privé, rédigé librement ou par un écrivain public, expose les parties à la nullité. Comme le relevait la presse économique à l'époque de la réforme, l'objectif est de donner plus de force à ce document, qui concentre une large part des litiges entre vendeurs et acquéreurs.

Ce que doit contenir un compromis de vente

Le notaire ou l'avocat adapte l'acte à chaque transaction. Pour une villa, veillez à ce que le compromis précise au minimum :

• l'identité complète des parties et, le cas échéant, les procurations ;
• la désignation du bien : numéro de titre foncier, superficie du terrain, surface construite, dépendances, équipements inclus (cuisine, mobilier, piscine) ;
• la situation juridique : hypothèques ou charges inscrites et engagement du vendeur de les lever ;
• le prix, ses modalités de paiement et le montant de l'avance ;
• les conditions suspensives, par exemple l'obtention d'un crédit, la délivrance d'un certificat de propriété conforme ou l'absence de nouvelle inscription sur le titre ;
• le délai de signature de l'acte définitif et ce qui se passe s'il est dépassé ;
• la répartition des frais entre les parties ;
• la date de remise des clés et l'état dans lequel le bien sera livré, libre de toute occupation ou non.

Avant de signer, l'acquéreur a tout intérêt à mener les contrôles décrits dans notre article sur les vérifications avant d'acheter une villa au Maroc, et en premier lieu à consulter un certificat de propriété récent.

L'avance : montant, versement et sort en cas d'échec

Un montant librement convenu

Aucun texte que nous avons consulté ne fixe le montant de l'avance pour une vente entre particuliers. Il se négocie et dépend du délai, du financement et du niveau de confiance entre les parties. Pour une villa haut de gamme, ce point fait partie de la négociation globale ; nous l'abordons dans notre article sur la négociation d'une villa de prestige.

Un versement traçable

Versez l'avance par un moyen traçable, de préférence entre les mains du professionnel qui reçoit l'acte, et faites-en mentionner les références. C'est d'autant plus important qu'en 2026, l'acte de vente définitif devra lui-même mentionner les modalités de paiement du prix. À défaut, ou en cas de paiement en espèces, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % s'applique pour les biens de plus de 300 000 dirhams (article 133-III du Code général des impôts). Notre guide sur les frais de notaire au Maroc détaille ce point.

Des arrhes au sens du DOC

Lorsque l'avance est qualifiée d'arrhes, les articles 288 à 290 du DOC s'appliquent :

• les arrhes sont ce que l'un des contractants remet à l'autre pour assurer l'exécution de son engagement ;
• si le contrat est exécuté, leur montant s'impute sur le prix ;
• si l'exécution devient impossible ou si le contrat est résolu par la faute de celui qui les a versées, celui qui les a reçues peut les retenir, et ne les restitue qu'après versement des dommages-intérêts alloués par le tribunal, s'il y a lieu.

D'où l'importance de qualifier clairement la somme versée (avance sur prix ou arrhes) et de prévoir noir sur blanc son sort dans chaque scénario : condition suspensive non réalisée, renonciation de l'une ou l'autre partie, dépassement du délai.

Quel délai entre le compromis et l'acte définitif ?

La loi ne fixe pas de durée type pour un compromis de vente portant sur une villa existante. Le délai est convenu entre les parties et doit être réaliste. Il dépend notamment :

• du mode de financement : un achat avec crédit suppose l'accord de la banque et la mise en place de la garantie ;
• de la situation du titre foncier, par exemple une hypothèque à lever ou une inscription à régulariser ;
• de la réunion des pièces par le vendeur, y compris les justificatifs fiscaux que certains notaires demandent dès ce stade ;
• de la disponibilité des parties, notamment lorsque l'une d'elles réside à l'étranger et signe par procuration (procuration qui obéit elle aussi aux exigences de forme de l'article 4).

Le compromis doit dire ce qui se passe à l'échéance : prorogation par avenant, caducité ou mise en demeure. La pratique admet qu'il soit prolongé ou modifié d'un commun accord, en respectant la même forme.

Combien coûte un compromis de vente ?

Sur le plan fiscal, le Code général des impôts réserve un traitement favorable aux promesses de vente reçues par un professionnel. L'article 135-II-17° soumet à un droit fixe de 200 dirhams les actes de promesse de vente ou d'achat établis par les notaires, les adoul ou les avocats agréés près la Cour de cassation, ainsi que les écrits constatant les sommes versées au titre de ces actes. Il s'agit d'une dérogation à la règle générale de l'article 133-I-C-5°.

S'y ajoutent les honoraires du rédacteur, à demander sur devis écrit, et la TVA lorsqu'elle est due.

Pour une villa vendue sur plan, le régime est différent. La vente en l'état futur d'achèvement passe par un contrat de réservation et un contrat préliminaire de vente, eux aussi soumis au droit fixe de 200 dirhams (article 135-II-16°). Voir notre article villa neuve ou à rénover à Casablanca.

Annuler un compromis de vente : dans quels cas ?

Un compromis valablement conclu engage les deux parties. Il ne se défait pas librement. Les principales hypothèses sont les suivantes :

• une condition suspensive n'est pas réalisée, par exemple un refus de crédit dûment justifié : le compromis prévoit alors en principe la caducité et la restitution de l'avance ;
• un accord amiable entre acquéreur et vendeur, formalisé par écrit ;
• la défaillance de l'une des parties : le sort de l'avance suit alors les clauses du compromis et, pour les arrhes, les articles 288 à 290 du DOC. À défaut d'accord, c'est le tribunal qui tranche ;
• la nullité de l'acte lui-même, par exemple s'il n'a pas respecté la forme imposée par l'article 4 du Code des droits réels.

Chaque situation est particulière. En cas de difficulté, consultez le notaire ou l'avocat qui a reçu l'acte avant toute démarche unilatérale.

Côté vendeur : préparer le compromis en amont

Un compromis se signe d'autant plus vite que le dossier du vendeur est prêt. Rassemblez à l'avance le titre foncier et un certificat de propriété récent, l'état des hypothèques et l'accord de la banque pour leur mainlevée, les justificatifs relatifs à la construction, ainsi que les éléments utiles au calcul de la taxe sur le profit immobilier. Un dossier complet rassure l'acquéreur et limite les conditions suspensives. Pour aller plus loin : les erreurs à éviter pour vendre une villa haut de gamme.

Pour préparer votre transaction :

• Acheter une villa à Casablanca
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• Financer l'acquisition d'une villa de prestige
• Expatriés et MRE : acheter une villa à distance
• La commission d'une agence immobilière au Maroc

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Les informations de cet article sont données à titre indicatif, sur la base des textes en vigueur au 27/10/2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.